اقتصاد

أوضح بنك الخليج الكويتي أن قطاع البناء والتشييد ساهم بنحو 9ر2 في المئة من الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي للكويت العام الماضي، مقارنة ب 1ر5 في المئة عام 2019.

وذكر البنك في تقرير له حول قطاع الإسكان المحلي صدر أمس الأربعاء أن الإنفاق الحكومي على بدل الإيجار للسنة المالية الماضية بلغ 9ر2 مليار دينار (نحو 5ر9 مليار دولار) لافتا إلى أن الانخفاض الحالي لأسعار الفائدة دفع للبحث عن فرص استثمارية ذات عوائد مرتفعة ويعتبر قطاع العقار أحد تلك البدائل.

وذكر أن المناطق السكنية في البلاد تشكل 10 في المئة فقط من مساحتها في حين تراوح معدل العائد السنوي على العقارات الاستثمارية ما بين 9ر6 إلى 4ر8 في المئة في الربع الثالث من العام الماضي.

وأفاد بأن متوسط أسعار العقارات السكنية شهد ارتفاعا وتعافيا ليسجل أعلى معدل نمو بلغ 11 في المئة عام 2020 بعد أن كان في أدنى مستوياته عام 2017 إذ شهد تعديلا كبيرا منذ تراجع أسعار النفط عام 2015.

ولفت إلى "عدم وجود زيادة كبيرة في الدخل الحقيقي للمواطنين" منذ تراجع أسعار النفط خلال عام 2015 على الرغم من ارتفاع متوسط رواتب الكويتيين منذ تلك الفترة مبينا أن هذه الزيادة كانت تتماشى مع التضخم الاقتصادي.

ورأى تقرير "الخليج" أنه مقارنة مع أسواق دول الخليج مثل دبي وأبو ظبي والرياض فإن أسعار الإسكان في الكويت مرتفعة التكلفة إذ يبلغ معدل السعر السكني إلى الدخل ما يقارب من ثلاثة أضعاف معدل الأسعار في كل تلك المدن وأعلى بكثير من معدل الأسعار في الرياض وحتى في لندن.

وتوقع تباطؤ معدل النمو السكاني بنسبة 34ر0 في المئة بحلول عام 2050 مشيرا إلى أن الكثافة السكانية المرتفعة التي تقدر بنحو 323 شخصا لكل كيلومتر مربع فضلا عن النمو المتوقع لعدد السكان من شأنهما أن يعززا الطلب على العقار السكني.

وأشار إلى أن سكان البلاد ارتفع بمعدل نمو سنوي مركب بلغ 4ر1 في المئة في الفترة بين عامي 2005 و2020 فيما ارتفع عدد المواطنين بنسبة 3ر2 في المئة خلال هذه الفترة متوقعا أن يصل إجمالي عدد السكان عام 2025 إلى 4ر5 مليون نسمة.  

وتطرق التقرير إلى التحديات التي تواجه العقار السكني، فأوضح أنها تتمثل في الآتي :

أ‌. برنامج الإسكان الحكومي 

قامت الهيئة العامة للرعاية السكنية بتوزيع 67,102 وحدة سكنية خلال الفترة من السنة المالية 2013/2014 إلى السنة المالية 2020/2021،  أي حوالي 8,300 وحدة سكنية في السنة. وبالمقارنة، بلغ عدد مقدمي الطلبات للحصول على الوحدات السكنية في قائمة الانتظار 91,542 مقدم طلب كما في ديسمبر 2020.  وتتراوح فترة الانتظار من تقديم الطلب إلى تخصيص الوحدة السكنية حوالي 10-15 سنة، مما يدل على وجود تباين في العرض والطلب في برنامج الإسكان الحكومي. وخلال فترة الانتظار هذه، يواجه الأشخاص صعوبة في شراء المنازل بمفردهم بسبب ارتفاع أسعار العقارات. ووفقاً لما تم تناقله، فإن الأراضي المخصصة للمواطنين من قبل الهيئة العامة للرعاية السكنية بعيدة عن وسط المدينة نظراً للقيود المفروضة على عروض الأراضي مما يجعلها الأقل تفضيلاً.  

ب‌. ارتفاع تكاليف رأس المال المرتبطة بتطوير البنية التحتية

تتطلب عملية تطوير مناطق جديدة لتلبية الطلب على العقار السكني وتعزيز البنية التحتية مثل الطرق، نفقات رأسمالية عالية. فقد بلغت، على سبيل المثال، التكلفة الإجمالية لمشروع تطوير وبناء شارع جمال عبد الناصر ومشروع طريق الجهراء 500 مليون د.ك. عند وصول معدل الإنجاز إلى 83% و92% على التوالي.  وقد تم تخصيص 30 مليون د.ك. في ميزانية السنة المالية 2021/2022 لتطوير الطرق والخدمات الأخرى في مشروع شارع القاهرة. وبما أن هذه النفقات تعتمد على الايرادات النفطية، فإن حركة أسعار النفط غير المناسبة قد تؤثر على عملية الإنفاق على هذه المشاريع.  

ج. منع القطاع الخاص من دخول سوق العقار السكني

تمتلك الحكومة 95% من الأراضي في الكويت، وتسيطر إلى حد كبير على التطوير العقاري السكني من خلال تقسيم وتخصيص قطع الأراضي. وتحظر القوانين الكويتية على الشركات الخاصة شراء العقارات السكنية والاتجار بها. وبما أن الهدف من ذلك هو التحكم في التضخم الاقتصادي وأسعار العقارات، فإن الكفاءة والمنافسة المتعلقة بمشاركة القطاع الخاص قد تحسن العرض على العقار السكني. وللتعامل مع القلق المتزايد حول الارتفاع في الأسعار، يمكن اتخاذ تدابير بديلة مثل وضع سقف لزيادة الأسعار أو النظر في زيادة العرض على الأراضي الصالحة للبناء. 

د. قلة الخيارات التمويلية وعدم جهوزية سوق الرهن العقاري

تعكف البنوك المحلية وشركات الاستثمار في الكويت على تقديم القروض المقسطة لشراء أو بناء أو إصلاح المنازل، إضافة إلى القروض بدون فوائد التي يقدمها بنك الائتمان الكويتي. ومع ذلك، ففي هذه الحالة لن يكون المنزل مرهوناً ويعتبر راتب المقترض ضماناً مقابل مبلغ القرض الذي يبلغ 70 ألف د.ك. كحد أقصى. وفي حالة شراء منزل، ونظراً لأسعار العقارات السائدة، فإن ذلك يتطلب استثماراً كبيراً من قبل المقترض.

وجول الرهن العقاري قال التقرير : 

تخضع قروض الرهن العقاري المقدمة كضمان لشراء العقارات، لامتلاك المقترض دخلاً آخراً بالإضافة إلى راتبه ليتم منحه الرهن العقاري لشراء منزل ثاني وغيره. وسوف يفتح التخفيف من هذه الشروط باب سوق الرهن العقاري أمام البنوك.

مشروع قانون الرهن العقاري الجديد  

بدأ رأس مال بنك الائتمان الكويتي بالتقلص، ووفقاً للتقرير الأخير الصادر عن الهيئة العامة للرعاية السكنية، فإن لدى البنك ما يكفي من رأس المال لمنح القروض العقارية مقابل 12,000 قسيمة فقط بالسنة. وقد تم اقتراح مشروع قانون جديد للرهن العقاري كبديل على ذلك، والذي في حال تم إقراره سيفتح فرصاً إضافية أمام البنوك وشركات التمويل في سوق الرهن العقاري. ويسمح القانون المقترح للبنوك وشركات التمويل بمنح قروض الرهن العقاري بفائدة تدفع من قبل الحكومة في إطار برنامج الإسكان الحكومي. كما يسمح للبنوك وشركات التمويل بإعادة امتلاك العقارات في حالة التخلف عن السداد، ويتم توفير المساكن البديلة من قبل الدولة للأشخاص الذين يتم إخلائهم من منازلهم. 

نطاق التوريق

من شأن سوق الرهن العقاري المتطور أن يساهم في تحسين فرص التوريق ويسمح للبنوك بتحويل الأصول من ميزانياتها إلى المستثمرين، حيث يؤدي ذلك بدوره إلى تحرير رؤوس أموال البنوك ووضعها في المكان الصحيح بطريقة بناءة. وبالإضافة إلى تعزيز النمو الائتماني، من شأن هذه الأوراق المالية المدعومة بالأصول المساهمة في تعزيز الأسواق المالية. كما أن سهولة التداول في الأوراق المالية سوف يسهل عملية اكتشاف الأسعار الأفضل. 

زيادة فرص الشراكة بين القطاعين الخاص والعام لمضاعفة العرض

أنشأت الهيئة العامة للرعاية السكنية في السنوات الأخيرة شراكات بين القطاعين العام والخاص لتطوير الإسكان، كوسيلة لمعالجة فجوة العرض مثل الصفقة التي عقدتها بقيمة 495 مليون دولار أمريكي لبناء المساكن في منطقتي جابر الأحمد وصباح الأحمد، مما سيؤدي إلى زيادة العرض على الوحدات السكنية وبالتالي دعم الطلب على القروض الإسكانية. 

التحديات

1. عدم وجود منحنى العائد لعملية التسعير الفعال  يساعد منحنى العائد البنوك في تسعير القروض من خلال تخمين أسعار الفائدة المتوقعة على المدى الطويل. وهذا يتطلب سوق سندات منظم وإصدار السندات الحكومية بطريقة فعالة وبمختلف مدد استحقاق. ولكن أبعد تاريخ لانقضاء فترة السندات ذات مدة الاستحقاق 10 سنوات في الكويت هو عام 2027، مما يعني أن عدم وجود معدلات قابلة للمقارنة على القروض طويلة الأجل يعيق عملية التسعير الفعال. 

2. الحدود الرقابية على عملية التسعير

يتم تحديد أسعار الفائدة التي يمكن فرضها على القروض الإسكانية بحد أقصى 3% على معدل الخصم الحالي. ويمكن تطبيق أسعار الفائدة المعدلة على القروض المقسطة مرة واحدة فقط كل 5 سنوات على أن يكون هذا التعديل ضمن حدود +2% من سعر الفائدة الحالي على القرض. وقد تزيد هذه الحدود الرقابية الضغط على توفير الائتمان والتسبب في شروط ائتمانية غير قائمة على الفائدة.  

الخلاصة

واختتم بنك الخليج تقريره بخلاصة قال فيها : يتمتع العقار السكني بقابلية النمو، مدفوعاً بالتركيبة السكانية المواتية وبرنامج الإسكان الحكومي والعوائد المجدية بالإضافة إلى التطوير السكني الجديد. وسوف تساهم السرعة في تنفيذ المشاريع ومشاركة القطاع الخاص بشكل أكبر في تخفيف القيود المفروضة على العرض والضغوط المفروضة على الأسعار. كما أن إقرار قانون الرهن العقاري الجديد والتدابير الإضافية مثل توفر منحنى العائد سوف يفتحان الطريق أمام ازدهار سوق الرهن العقاري في الكويت.