اقتصاد

قال تقرير صادر عن بيت التمويل الكويتي ان تداولات السوق العقاري شهدت خلال العام 2012 ارتفاعا ملحوظا بنسبة 15.6  في المئة مقارنة بعام 2011 .حيث فاقت قيمة التداولات العقارية ما سجلته خلال الأربع سنوات الماضية ولتحقق ثاني أعلى قيمة بعد عام 2007 والذي يعد عاماً استثنائياً خلال العشر سنوات الأخيرة ، لتبلغ نحو 3.355 مليار دينار في عام 2012 مقارنة بما قيمتة2.901 مليار دينار في عام 2011.
واضاف التقرير ان تلك الارقام تشير الي زيادة الطلب المحلي على العقارات السكنية والاستثمارية والمصحوب بارتفاع في معدلات الأسعار، وارتفاع معدلات التمويل المقدم لقطاع العقار بشقيه الحكومي من خلال بنك التسليف والإدخار، أومن خلال قطاع البنوك المحلية.
وقد شهدت العقارات التجارية اتجاهاً ايجابياً خلال العام على الرغم من استمرار تدني نسب الإشغال، ولاسيما في المباني التجارية والأبراج في منطقة العاصمة، في الوقت الذى تحسنت فيه نسب الإشغال في المباني التجارية في مناطق الفروانية والفحيحيل.
و قد نجم ارتفاع الطلب على العقارات السكنية والإستثمارية نتيجة لارتفاع متوسطات الدخول وزيادة معدلات النمو، ووجود فائض في الطلب ناتجا عن استمرار ارتفاع نسب الانتظار على العقارات السكنية لتتخطى حاجز 100 ألف طلب في نهاية عام 2012، فضلاً عن انخفاض معدلات الفوائد إلى معدلات تقترب من الصفر على المستوى العالمي، مع اتساع دائرة المخاطر الدولية المحيطة بالإقتصاد العالمي، وخصوصاً اقتصاد الولايات المتحدة الأمريكية والذي مازال يواجه ما يعرف بالهاوية المالية بعد الوصول إلى اتفاق الكونجرس في نهاية العام،ومحاولة اعطاء الاولوية لتجنب التقشف المفرط على المستوى القصير والتعجيل بالوصول الى اتفاق لرفع الحد الاقصى للديون وضبط اوضاع المالية العامة ، فضلاً عن مخاطر شبح الركود الذي دخلت فيه معظم الدول الأوربية، وهو ما أدى إلى توجه المستثمرين بقوة نحو الإستثمار العقاري الأفضل عائدا من الإستثمار في سوق الكويت للأوراق المالية محلياً وإقليمياً، أو سوق الودائع المصرفية.
ومن المتوقع أن يؤدي تخفيض سعر الخصم إلى نمو الإقراض لدى البنوك المحلية وتعزيز نمو التمويل للقطاع العقاري والقروض الشخصية والمقسطة، حيث سجل الائتمان المحلي نمواً بنسبة 5.2  في المئة على أساس سنوي ليصل الى 26.919 مليار دينار في نوفمبر الماضى بمعدل نمو 2  في المئة عن نفس الفترة من العام الماضي.
ومازالت الاستثمارات تتدفق نحو قطاع العقار الإستثماري الذى بات يحقق عائدا يتراوح ما بين 6.25 و 8.25  في المئة الأمر الذي أدى إلى ندرة المعروض، في ظل زيادة معدلات الأجور بنسبة تصل إلي 25  في المئة خلال عام 2012، مدفوعة بارتفاع معدلات النمو والذي يتوقع أن يسجل 5.6 في المئة خلال نفس العام، حيث ارتفع معدل سعر خام التصدير الكويتي من 106 إلى 109 دولارات للبرميل،. ويشكل أيراد النفط الكويتي حوالي 50  في المئة من الناتج المحلي الإجمالي ، وحوالي 80  في المئة من إجمالي الإيرادات ، وأكثر من 90  في المئة من اجمالى الصادرات.
وفيما يتعلق بتداول العقارات السكنية فقد شهد نمواً بلغت نسبته نحو 17  في المئة ليصل إلى نحو 1.853 مليار دينار في عام 2012 مقارنة بنحو 1.650 مليار دينار في عام 2011، بينما شهدت العقارات الاستثمارية إقبالا ملحوظا ، حيث سجلت تداولات عقارية استثمارية بلغت 1.189مليار دينار عام 2012 مقارنة بنحو 1.069مليار دينار عن عام 2011.
كما كان للتسهيلات الإتتمانية التي أقرها بنك التسليف و الادخار في تقديم القروض المدعومة للكويتيات المتزوجات من غير كويتي والمطلقات تأثير على زيادة الطلب على العقارات الاستثمارية نتيجة لبروز شريحة جديدة من الراغبين في شراء عقارات من شقق التمليك، وهو الأمر الذي أدى إلى زيادة الطلب على العقارات الاستثمارية، إلا أنه من الملاحظ ان تداول العقارات الاستثمارية قد شهد انخفاضا ملحوظا خلال النصف الثاني من العام الماضى بنسبة 32  في المئة، وقد ظهر ذلك جليا في الربعين الثالث والرابع من العام والذي سجل انخفاضا بنسبة 28  في المئة عن الربع الثاني، وبنسبة 36  في المئة بالمقارنة بالربع السابق له، و ذلك في ظل انخفاض معدلات العوائد على العقارات الاستثمارية وندرة المعروض منه ومع ذلك يبقى الإستثمار الموجه إلى العقار أحد أهم القنوات الاستثمارية الأكثر تنافسية حيث ما يزال يتمتع بهامش ربحية أعلى من البدائل الاستثمارية الأخرى، و بالتالي ما زال معظم ملاك العقار يتمسكون بعقاراتهم باعتبارها ملاذا آمنا ومدراً، و يحافظ على قيمة ثرواتهم.
وقد شهد الربع الأخير من العام 2012 نشاطاً ملحوظا في التداولات العقارية التجارية تفوق ثلاثة أضعاف الربع الثالث من نفس العام وهو ما يعني تحرك السوق العقار التجاري للاستفادة من فرص الأسعار المتدنية في ظل انخفاض نسب الإشغال على العقارات التجارية ولاسيما في منطقة العاصمة بينما شهدت مناطق الفروانية والفحيحيل نمواً ملحوظاً في التداولات في ظل ارتفاع نسب الإشغال فيها.
وفيما يخص إجمالي قيمة التداولات العقارية في الربع الرابع من العام 2012 فقد شهدت ارتفاعا كبيراً وصلت نسبته إلى 54  في المئة إذ بلغت قيمة إجمالي التداولات العقارية حوالي 914 مليون دينار في الربع الرابع من عام 2012 مقارنة بـنحو 592 مليون دينار خلال الربع الثالث، ونجم هذا الإرتفاع عن ارتفاع حجم التداولات العقارية السكنية بمقدار 170.7 مليون دينار بنحو 49 في المئة عن التداولات السكنية في الربع الثالث، كذلك الإرتفاع في قيمة التداولات العقارية الإستثمارية إذ حققت ارتفاعا قدره 72, 8 ملايين دينار ونسبته 36 في المئة بالإضافة إلى زيادة حجم تداولات العقار التجاري بنحو 20,591 مليون دينار بنسبة ارتفاع قدرها 50.1  في المئة ويعود هذا الارتفاع إلى ارتفاع عدد الوحدات المباعة، الأمر الذي أدى بدوره إلى ارتفاع قيمة التداولات العقارية الكلية.
أما تداولات عقارات الشريط الساحلي فقد سجلت ارتفاعا كبيرا بلغت قيمته 2, 7 مليون دينار بينما بلغت تداولات العقار المخزني والحرفي في الربع الرابع ماقيمته 500 ألف دينار حيث بلغت أقل قيمة لها مقارنة بقيمتها خلال العام.
و في جانب الأسعار سجلت مؤشرات أسعار العقارات السكنية ارتفاعاً خلال الربع الرابع من عام 2012، بنسبة 5  في المئة لمتوسط محافظات الكويت، أما مؤشرات أسعار السكن الاستثماري فقد سجلت ارتفاعاً بنسبة ملحوظة قدرها 7  في المئة لمتوسط محافظات الكويت.
كما شهت مؤشرات أسعار العقارات التجارية في محافظات العاصمة وحولي والجهراء ارتفاعاً مقارنة بالربع الثالث حيث سجل متوسط سعر المتر في محافظة العاصمة 5,133 دينار بارتفاع طفيف لم تجاوز نسبته 1 في المئة وسجل متوسط سعر المتر في حولي 193, 3 دنانير بنسبة ارتفاع قدرها 2 في المئة مقارنة بمتوسط أسعار المتر المربع في الربع الثالث، وفي محافظة الجهراء سجل متوسط سعر المتر1,775 دينار بنسبة ارتفاع طفيفة بلغت 1.5  في المئة، بينما ارتفعت الأسعار في محافظة الفروانية لتصل إلى 1,840 دينار لمتوسط سعر المتر بارتفاع نسبته 5.2  في المئة عن متوسط سعر المتر المربع في الربع الثالث 2012، وسجل متوسط سعر المتر في الأحمدي نحو 636, 2 دينار بارتفاع قددره 2  في المئةمقارنة بالربع الثالث 2012.

زيادة مستويات الدخول
يستحوذ القطاع العقاري والقطاعات ذات الصلة بالعقار على حصة لا بأس بها بنسبة تزيد عن  10  في المئة من الناتج المحلى الإجمالي للقطاعات النفطية، وعلى مدى العقود الماضية أدى الازدهار الاقتصادي إلى زيادة مستويات الدخول، مما نتج عنه تحسن في الطلب على الوحدات السكنية من الفلل، الذي تجاوز بكثير معدل العرض بسب عدم مقدرة الحكومة على تلبية الطلب على السكن والزيادة السريعة في النمو السكاني، وقد وضعت المؤسسة العامة للرعاية السكنية خططاً طموحة للمشاريع ضمن الخطة الخمسية 2011 – 2014 التي أقرت من خلال مجلس الأمة وذلك لطرح بعض الشركات العملاقة في مختلف القطاعات الإقتصادية وضخ استثمارات جديدة في جسد الاقتصاد، حيث أعلن الجهاز الفني لدراسة المشروعات التنموية والمبادرات عن طرح مجموعة من المشاريع والمبادرات خلال الربع الأخير من عام 2011 أهمها التوقيع على عقد تقديم خدمات استشارية لمشروع سكك الحديد بتكلفة 2.49 مليون دينار والتوقيع على عقد تقديم خدمات استشارية لمشروع تطوير جزيرة فيلكا بتكلفة 2.12 مليون دينار ولمدة 27 شهراً، وطرح مشروع مستشفى الطب الطبيعي للاستثمار وفق القانون رقم «7» لسنة 2008 بسعة 500 سرير وبفترة استثمارية للمشروع تبلغ 25 عاما وطرح أولى المدن العمالية الواقعة جنوب الجهراء على امتداد الدائري السادس بمساحة «1.015 مليون متر مربع » بطاقة استيعابية تقدر بحوالي 20 ألف عامل.
انخفض الوزن النسبي للصفقـات العقارية للسكن الخاص انخفاضا طفيفاً برغم نشاطه الكبير مقارنة بالربع السابق ليحصل على حصة نسبتها نحو 56  في المئة، من إجمالي التداولات العقارية البالغة 351, 914  مليون دينارمقارنة بحصة قدرها 58  في المئة من قيمة إجمالي التداولات العقارية في الربع الثالث - 2012، وقد سجلت صفقات السكن الخاص نحو 221, 516 مليون دينارفي الربع الرابع من عام 2012، مقارنة بقيمتها في الربع الثالث – 2012 والبالغة حوالي 345,497  مليون دينارمرتفعة بنحو 170,7 مليون دينار وبنسبة ارتفاع كبيرة قدرها 49  في المئة، حيث ارتفع عدد صفقات السكن الخاص لتحقق 280, 2  صفقة خلال الربع الرابع من عام 2012 مقارنة بعدد  1,464 صفقة ، سجلت في الربع الثالث من عام 2012، في حين انخفض متوسط قيمة الصفقة الواحدة خلال الربع الرابع 2012 ليصل إلى نحو 226 الف دينار مقارنة بحوالي 236 الف دينار خلال الربع الثالث من عام 2012.  
وقد سجل شهر ديسمبر2012  أعلى معدل للتداول خلال الربع الرابع حيث استحوذ على ما نسبته 42  في المئة بنحو 213,840 مليون دينار من إجمالي التداولات الخاصة والبالغة 221, 516 مليون دينار خلال الربع الرابع من عام 2012، في حين جاء شهر أكتوبر في المرتبة الثانية بحوالي 156,819 مليون دينار وبحصة قدرها 30  في المئة من قيمة التدوالات العقارية الخاصة خلال الربع الرابع، وجاء شهر نوفمبر في المرتبة الأخيرة بنحو 145,863 مليون دينار بحصة قدرها 28  في المئة بالنسبة لإجمالي التداولات في السكن الخاص خلال الربع الرابع 2012.
ارتفعت إجمالــي التداولات الاستثمارية العقارية بشكل كبير ملحوظ الربع الرابع من 2012 ليصل إلى حوالي 353, 276 مليون دينار حيث حصلت على نسبة قدرها 30  في المئة من إجمالي قيمة التداولات مقارنة بنحو 203.516 ملايين دينار وبنسبة 34  في المئة من إجمالي قيمة التداولات في الربع الثالث من عام 2012 بنسبة ارتفاع كبيرة بلغت 36  في المئة،